רכישת דירה מקבלן היא לעתים העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם, בייחוד בעבור בני זוג צעירים. מכאן, כי נדרשת חובת זהירות יתרה בכל הנוגע להיבטים המשפטיים הכרוכים בעסקה זו, עוד בטרם ההתקשרות מול היזם במסמך חתום בכתב ותשלום "דמי רצינות". השלב הטרומי, שאינו דווקא משפטי, אך לא פחות מהותי, הוא בחינת סביבת הפרויקט והתאמתה לאורח חיינו, תוך בחינת אמצעי התחבורה, צירי התנועה המרכזיים, לרבות בתי-ספר, קופ"ח ואף מרכולים קרובים.
עם בחירת הפרויקט המתאים נדרשים הרוכשים, בדרך-כלל, לחתום על מסמך משפטי, מעין התחייבות לרכישת הדירה, אשר במעמד חתימתו גובה היזם סכום ראשוני המהווה "דמי רצינות". בעת חתימה על מסמך זה, חשוב לדרוש מן הקבלן להוסיף סעיף אופציה עבור הרוכשים לחזור בהם מן העסקה, וזאת כדי למנוע התקשרות סופית בלתי רצונית באם הרוכש והיזם לא יגיעו להסכמות בעניין ההיבטים המשפטיים כפי שיופיעו בחוזה המכר.
בשלב הבא, טרם חתימה על חוזה המכר, מוטלת על רוכשי הדירות אחריות יתרה לבדיקת עניינים מהותיים רבים, ביניהם:
-
יש לבדוק מיהם בעלי הזכויות בקרקע באמצעות עיון בנסח טאבו ו/או אישורי זכויות, ובדיקת היעדרם של שעבודים ועיקולים. חשוב לעיין במסמכי החברה: תעודת התאגדות, פרוטוקול בעלי זכויות החתימה בחברה וייפויי כח בלתי-חוזרים.
-
יש לבדוק האם נתקבלו היתרים מהותיים להתקיימות והתקדמות הפרויקט כגון: היתר חפירה ודיפון, היתר בנייה כדין, כמו גם הסכם ליווי מול בנק שילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
-
יש לוודא כי רוכש הדירה מקבל לידיו, בד בבד עם תשלום כל אחד מתשלומי התמורה, ערבויות בהתאם לחוק המכר (דירות).
-
יש לבדוק בחוזה המכר הימצאותן של ההצמדות הכלולות במחיר הדירה, כגון חניות ומחסנים. כמו כן, יש לוודא התאמה מלאה בין המובטח והידוע לבין מפרט המכר המצורף לחוזה, לרבות בעניין כיווני הדירה, מיקומה בבניין, מס' החדרים, שטחה, גודלן של מרפסות וכיוב'.
-
יש לוודא כי מחיר הדירה הינו סופי ובמידה ואיננו, לבדוק מהם התשלומים הנוספים שיידרש הרוכש לשלם. במידה ומחיר הדירה מחושב כולל מס ערך מוסף, יש לדרוש החזר בהתאם באם תחול ירידה בשיעורו בעתיד.
יודגש, כללי לשכת עורכי הדין קובעים כי ייצוגו של עורך הדין של המוכר מוגבל לשמירת האינטרסים של המוכר בלבד, ואילו הרוכש נדרש לשלם לעורך הדין של המוכר שכ"ט בגין רישום הדירה בלבד. מכאן, כי מומלץ ואף רצוי לרוכשי דירות לשכור עורך דין מטעמם על מנת שינהל עבורם משא ומתן מול עורך הדין של המוכר, במטרה ליצור נספח משפטי שיצורף לחוזה המכר ויגבר על הוראות חוזה המכר, ואשר ייטיב ככל שניתן עם רוכש הדירה.
