השכרת נכס, לרבות דירת מגורים, היא איננה הליך פשוט. קלות הדעת המצויה בקרב בעלי נכסים אשר מעמידים את נכסיהם להשכרה, עתידה לעלות להם במקרים רבים בנזקים חמורים ואף בלתי הפיכים. אין עוררין לכך שנכס, לרבות דירת מגורים, הוא נכסו המהותי והיקר ביותר של אדם. אם כן, מהי הדרך הבטוחה ביותר להשכרת הנכס?
השלב הראשון הוא בחינת התקשורת בין המשכיר לשוכר. במקרים רבים, כבר בשלב המשא ומתן לכריתת חוזה השכירות, יתקלו הצדדים בחוסר תקשורת, אי הבנות, ויכוחים חריגים ויוצאי דופן שאינם חלק מניהול הולם של משא ומתן. במקרים אלו, רצוי להפעיל שיקול דעת קפדני ולהבין האם השוכרים הפוטנציאליים הם שוכרים עמם תרצו להתקשר בחוזה מחייב, שהרי תקופת השכירות מחייבת תקשורת שוטפת, לרבות לעניין גביית שכר הדירה החודשי וחובתו של המשכיר לדאוג לתקלות במושכר.
השלב השני הוא שלב בחינת ערבויות השוכר. כמובן שלא יוכל בעל נכס לסמוך רק על התקשורת הפורה ועל השיחות הנעימות עם השוכר. חשוב לדרוש מן השוכר לצלם עותק מתעודת הזהות שלו ואף להתעניין ולשאול מהו עיסוקו ומהי הכנסתו הקבועה. לעניין זה יודגש – במידה ואין ברשות השוכר הכנסה קבועה, נעדיף לדרוש ערבות בנקאית ו/או ערבות בסכום כסף מזומן, להבטחת תשלומי שכר הדירה, ואילו אם מדובר בשוכר עצמאי, נדרוש לקבל לידנו אישור מרואה החשבון שלו, המעיד על הכנסתו ומצב חשבון החברה. בנוסף, נעדיף לדרוש שני ערבים (לפחות), אשר במידה ולא יוכל המשכיר לגבות את שכר הדירה החודשי, יוכל לפנות אליהם לגבייתו. את השוכר והערבים מומלץ להחתים מלבד על חוזה השכירות, גם על שטר ביטחון (שטר חוב אשר ניתן לפדות בהליך של פתיחת תיק בהוצאה-לפועל) להבטחת תשלום דמי-השכירות ו/או נזקים שיכול השוכר לגרום במסגרת הפרת החוזה, מה שמוביל אל
השלב השלישי – שלב עריכת חוזה שכירות. לאחר שסיכמו המשכיר והשוכר על פרטי השכירות המהותיים, לרבות שכר הדירה החודשי, חבות בהוצאות השוטפות, ערבויות כאמור לעיל, וחובות ספציפיות (בין אם יחולו על המשכיר ובין אם יחולו על השוכר, כגון: צביעת הדירה, התקנת מזגן או סורגים וכיוב') יחתמו המשכיר והשוכר על חוזה שכירות, אשר מומלץ ואף רצוי שייערך אצל עורך דין אשר מוסמך ומיומן בעריכת חוזים מסוג זה. בחוזה השכירות חשוב לכלול את פרטי המשכיר והשוכר, לרבות תעודות זהות, כתובות ומספרי טלפונים, וכן את פרטי המושכר, לרבות הצמדות וכו'. חוזה השכירות חייב לכלול את יום תחילת תקופת השכירות ויום פקיעתה, שכר הדירה החודשי, אחריות בעבור תשלום הוצאות נלוות כגון: ארנונה, מים, חשמל, גז, וועד הבית וכו', אופן תשלום כל אחד מן התשלומים הנ"ל ומועדיהם. בעריכת חוזה השכירות אין להקל ראש. יש לציין מהם חובות המשכיר ומהם חובות השוכר, יש לכלול איסורים ספציפיים (לדוגמא איסור הכנסת בעל-חיים למושכר), חובות הצדדים (לדוגמא חובת המשכיר להתקין מזגן וחובת השוכר לצביעת המושכר), וכן סעיף הנוגע למתן אופציה להארכת תקופת השכירות ותנאיו. כיום, הולכת וגוברת תופעה של עריכה עצמאית של חוזי שכירות, אשר ברוב המקרים מוצאים הצדדים ברשת האינטרנט או בחנויות הספרים, זאת מבלי להיוועץ בעורך דין. תופעה זו איננה התופעה הגואה היחידה כיום, ויודגש – כתוצאה מתופעה זו גוברים סכסוכים בין המשכיר לשוכר, אשר יכולים לעתים קרובות להביא להפרת חוזה השכירות לגרור נזקים חמורים במושכר, אי פינוי השוכר את המושכר בתום תקופת השכירות, אי תשלום דמי השכירות וחוסר יכולת לגבייתו.
בחודשים האחרונים פועלת כנסת ישראל להגשת הצעת חוק "שכירות הוגנת" אשר תיקבע בחקיקה תנאי שכירות שלא ניתן יהיה להתנות עליהם – אולם עד שיגיע החוק לכדי חקיקה, מומלץ ואף רצוי לפנות לעורך דין מוסמך ומנוסה, שיערוך בעבור הצדדים חוזה שכירות הוגן, מגן וקונקרטי לנכס.
